Московскую недвижимость даже в «тучные годы» сложно было назвать доступной, а с наступлением кризиса ситуация лишь усугубилась. Застройщикам все сложнее продать дорогие столичные квартиры, а горожанам - решить жилищный вопрос. 

Выходом из положения может стать строительство нового дешевого жилья по менее строгим нормативам. Девелоперы добиваются таких послаблений уже много лет, и вот столичные власти согласились пойти навстречу. В чем будет особенность антикризисных новостроек?

Объективно Москве нужно более дешевое жильё, но девелоперы не готовы работать себе в убыток. Поэтому в 2015 году городские власти приняли антикризисную программу «План обеспечения устойчивого развития экономики и социальной стабильности города Москвы». Этот документ должен существенно облегчить жизнь строителям: снизить налоговое бремя и требования к проектам. Это позволит уменьшить затраты на строительство и конечную стоимость «квадрата». Однако для потребителей эта положительная новость имеет и обратную сторону: скорее всего, снизится не только цена новостроек цена новостроек, но и их качество.

Меньше света

Главное, чего добивались девелоперы: уменьшение требований к инсоляции. Речь идет об обязательных нормах естественной освещенности жилья, которые во многом остались в наследство современным строителям еще с советских времен. Строгие ограничения в прямом смысле гарантируют покупателям новостроек «свет в окошке», но при этом делают жильё дороже: планировать территорию застройки из-за них сложнее и хлопотнее.

Как именно скорректируют нормы инсоляции, пока не известно. Но уже понятно, что дома можно будет строить более плотно. На официальном уровне проект поддержал глава Минстроя РФ Михаил Мень, с большим энтузиазмом его восприняли и многие девелоперы. Благодаря обещанным послаблениям застройщики смогут более эффективно использовать участки со сложной геометрией и продавать больше квартир за меньшие деньги.

Однако некоторые специалисты, в том числе представители ряда крупных столичных девелоперов, относятся к идее снизить стандарты дневного освещения для жилья со скепсисом. Они считают, что текущие нормы инсоляции в России вполне соответствуют европейским стандартам, а возможная экономия существенно скажется на качестве жизни в «антикризисных домах». Большинство горожан также не в восторге от перспективы жить в «вечной темноте» или «нос к носу с соседями», - именно такими опасениями обмениваются потенциальные покупатели антикризисных «квадратов». Впрочем, спрос рождает предложение, и возможно, доступные квартиры покажутся не такими уж темными.

Меньше машин

Обязательный объем паркинга - вторая головная боль, от которой застройщиков может избавить «антикризисная программа». По текущим требованиям для недвижимости эконом-класса девелоперы обязаны организовывать 1 машиноместо на квартиру. О полной отмене гарантированного паркинга для жильцов никто не говорит, но в перспективе для «антикризисного жилья» норма может быть снижена. Специалисты прогнозируют, что речь может идти об 1 парковочном месте на 100-120 кв. м общей жилой площади. На практике это будет значить, что в лучшем каждая вторая семья сможет спокойно ставить личный автомобиль у дома, избежав конфликта с соседями.

С учетом того, что в первую очередь поправки рассчитаны на наиболее доступные варианты новостроек, ограничение машиномест кажется многим чиновникам и представителям строительных компаний оправданным. Ведь оно позволит горожанам дешевле купить жильё! Власти рассчитывают, что отсутствие парковки стимулирует некоторых москвичей отказаться от покупки личного авто и ездить на работу на общественном транспорте. Как отметил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, город не против снизить требования к проектам, которые находятся рядом с метро.

Однако пока темпы прироста автотранспорта в Москве расходятся с оптимистичными ожиданиями чиновников и прочих заинтересованных лиц. Несмотря на чудовищный трафик, горожане, мягко говоря, не стремятся пересаживаться на автобусы: ежегодно в столице становится примерно на 300 тысяч личных «легковушек» больше. Уже сейчас дефицит парковки - нормальное явление даже в некогда просторных спальных районах. Снижение норматива, безусловно, удешевит квартиры, но будет ли оно по-настоящему выгодно покупателям? Как отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, такая вероятность есть для отдельных проектов, где по всем прогнозам не предвидится ажиотажа вокруг парковочных мест.

Больше апартаментов

Сегодня фактическую роль «антикризисного жилья» в Москве выполняют апартаменты. Именно они строятся без жестких нормативов по инсоляции и прочих требований к жилой недвижимости, при этом пользуясь стабильным спросом у горожан. Главное, что смущает покупателей в этом формате недвижимости, - сложный правовой статус апарт-проектов: средства в такие новостройки приходится инвестировать по предварительным договорам, а в будущем на приобретенных квадратных метрах нельзя прописаться.

Часть проблем может быть решена в рамках антикризисного плана. Столичные чиновники допускают возможность распространить на апартаменты и ЖСК нормы ФЗ-214. Это значит, такую недвижимость можно будет приобрести по договору долевого участия, что существенно безопаснее для покупателя. Застройщики не менее заинтересованы в работе по ДДУ, ведь это автоматически повысит доверие потенциальных клиентов.

Однако специалисты рынка недвижимости пока не понимают, как эти благие намерения будут реализованы на практике. Ведь по текущему законодательству привлечение средств по «долевке» автоматически означает, что девелопера ждет тройной контроль различных инстанций, сложные и многоэтапные процедуры подготовки проектной документации, получение финансовых гарантий проекта и т.д. Все это может свести на нет одно из главных преимуществ апартаментов - быстроту строительства, которое и позволяет продавать подобную недвижимость по более низким ценам. Кроме того, вопрос регистрации в апарт-объектах всё еще остается открытым.