О малоэтажном жилье в Подмосковье — одном из самых ходовых товаров на рынке.

Активная стадия освоения загородного рынка Подмосковья началась в нулевых годах. Сначала земельные просторы застраивались в основном коттеджными поселками, позднее появились дуплексы и таунхаусы. После кризиса 2008 года девелоперы стали активно возводить на загородном рынке малоэтажные многоквартирные дома высотой в 3-4 этажа. Преимущества этого сегмента перед многоэтажными домами не столько в цене — разница здесь небольшая — сколько в самом формате недвижимости. Многоэтажные дома возводятся в городской среде, а малоэтажка строится в основном за городом, ближе к природе. По сути, это загородное жилье, но гораздо более доступное, чем коттеджи или таунхаусы. «РП-Недвижимость» совместно с экспертами выяснила, на каких направлениях предлагаются данные проекты, а также в чем заключаются их плюсы и минусы.

География проектов

Географически больше всего малоэтажных домов, по данным экспертов, строится на северо-западе (около 30 процентов) и юго-востоке (около 20 процентов) Подмосковья. Малоэтажные дома широко представлены в Красногорском, Балашихинском, Одинцовском, Люберецком, Истринском, Солнечногорском и других районах. Подавляющее большинство проектов (около 80 процентов), по словам Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», относится к сегменту эконом- и комфорт-класса, хотя встречаются и объекты бизнес-класса. Последние чаще всего располагаются на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях.

В настоящее время в Московской области, по данным председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, в реализации находятся 1259 первичных корпусов, 270 из которых являются малоэтажными (21 процент от общего числа жилых комплексов). В Новой Москве в продаже 257 корпусов, среди которых 138 малоэтажных, что составляет 54 процента от общего объема предложения. При этом, как замечает эксперт, в Подмосковье около четверти малоэтажных объектов входят в состав мультиформатных комплексов, в основном, поселков с таунхаусами. В Новой Москве в состав таких проектов входит почти половина малоэтажных домов.

Антипод «муравейнику»

Самым ощутимым плюсом малоэтажного жилья для потребителя, по мнению руководителя службы застройщика жилых проектов «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгия Николаева, является его отличие от городского многоэтажного «муравейника»: в малоэтажных комплексах проживает гораздо меньше людей, дома расположены за городом, часто вблизи леса или водоема, что позволяет жителям быть ближе к природе.

«Меньше соседей — меньше шума, ниже уровень загрязненности общественных территорий, — продолжает Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье». — В малоэтажных жилых комплексах более теплые, добрососедские отношения, люди знают друг друга, проще коммуницируют».

Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк отмечает, что благодаря низкой плотности населения снижается нагрузка на существующую инфраструктуру и дорожные сети, отсутствуют проблемы с парковкой — за счет всего этого повышается уровень комфорта жителей.

Коммерческий директор компании «Сампо» Наталья Козлова называет еще несколько плюсов малоэтажной застройки — интересные архитектурные решения и быстрые сроки строительства, что сводит к минимуму риск недостроя. Малоэтажные дома в основном монолитные и построены по индивидуальным проектам. Многие строения возводятся и сдаются в эксплуатацию за пять-шесть месяцев.

Однако некоторые плюсы легко трансформируются в минусы. Как раз из-за низкой плотности застройки эксплуатационные расходы в расчете на каждого жильца, по словам экспертов, не намного, но увеличиваются по сравнению с многоэтажными проектами. Кроме того, в малоэтажных домах часто отсутствуют мусоропровод и лифт. Явный недостаток — транспортная удаленность объектов не только от столицы, но и от других городов или железнодорожных станций. Главным же их минусом риэлторы называют плохую обеспеченность инфраструктурой как социальной, так и коммерческой.

«При застройке небольших участков итоговая численность населения получается невысокая, поэтому девелоперы, как правило, обеспечивают такие комплексы инфраструктурой, ограниченной по объему и составу», — говорит Анна Соколова.

Строительство объектов социальной инфраструктуры, как объясняют эксперты, экономически целесообразно только в крупных проектах, а в остальных случаях жители будут вынуждены довольствоваться тем, что есть поблизости или ездить в столицу. «Социальная инфраструктура для девелопера — это не "продаваемый" продукт, а расходы, которые "изымаются" из чистой прибыли и имеют очень большой срок окупаемости. Вместо детского сада, выгоднее застроить землю домами, с которых девелопер мог бы получить доход», — объясняет Георгий Николаев.

Однако если речь идет об элитном объекте малоэтажного строительства, то требования к инфраструктуре выше, иначе проект не будет востребован. «Обязательно должны присутствовать детский сад и хотя бы начальная школа, причем эти объекты должны быть уникальными. Если мы говорим о медицинском центре, то лучше если это будет филиал известного бренда, если ресторан, то проект от Новикова или Гинзы», — говорит Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт».

Приоритет формата

Привлекательность малоэтажных комплексов — в стоимости жилья, которая, по словам экспертов, может быть ниже на 20-30 процентов ниже ( с учетом дисконта), чем в многоэтажных многоквартирных домах. Это объясняется тем, что технология строительства и инженерное оснащение таких домов проще.

По словам Виктора Садыгова, многоэтажные дома требуют центральных коммуникаций, в то время как малоэтажное строительство может обойтись, например, собственной артезианской скважиной, а не центральным водопроводом, электричество требуется гораздо меньшей мощности и так далее. При малоэтажной застройке нет необходимости в установке мощных насосов для подачи воды на верхние этажи.

Согласно российскому законодательству, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», для домов с высотностью до трех этажей девелоперам не надо проводить экспертизу, поэтому они могут в более короткие сроки разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и возвести сам комплекс.

Самые дешевые квартиры в малоэтажных проектах, по словам эксперта, стоят от 1,4 млн рублей. В среднем, стоимость «квадрата» в малоэтажке варьируется от 70 до 90 тысяч рублей. Для сравнения, ценовой разброс на первичном рынке многоэтажного жилья в зависимости от его удаленности от МКАД, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки» выглядит следующим образом: средняя цена квартир на расстоянии до 5 километров от МКАД составляет 99 тысяч рублей за «квадрат», на удалении 5-10 километров — 85 тысяч рублей, от 10 до 20 километров — 71 тысяча рублей, от 20 до 30 километров — 63,7 тысячи рублей.

В элитных малоэтажных комплексах квадратный метр, как отмечает Ирина Доброхотова, стоит от 200 тысяч рублей и выше. По ее словам, в последнее время возрастает интерес потенциальных покупателей к малоэтажным комплексам, расположенным в экологически благоприятном месте, но в то же время с городскими стандартами комфорта. «Учитывая довольно строгие ограничения по высотному строительству в Московской области, строительство малоэтажных комплексов с более низкой плотностью проживания может обеспечить формирование качественно новой и более комфортной среды для постоянного проживания», — считает эксперт.

Сегодня в этот сегмент уже сместился большой пласт потребителей самых разных категорий. Это и семейные пары с маленькими детьми, и одинокие мужчины и женщины в возрасте от 40-45 лет, и экономически активные молодые люди 25-35 лет.

«В настоящее время большую часть жилья в подмосковных малоэтажках приобретают жители Москвы и области. На их долю приходится около 60 процентов от всех сделок в данном сегменте. Оставшиеся 40 процентов приходится на приезжих из других регионов», — говорит Мария Литинецкая.