Названы самые перспективные направления текущего сезона.

Правительство подправило условия предоставления льготной ипотеки, и теперь в кредит можно покупать малоэтажные объекты. А поскольку это в первую очередь загородная недвижимость, мы уточнили у экспертов, вдоль каких направлений в Московской области поклонникам жизни на природе стоит искать наиболее перспективные предложения с различными бюджетами в этом сегменте рынка?

Куда смотреть?

На днях Правительство внесло коррективы в стартовавшую в апреле программу господдержки льготной ипотеки для покупки первичных объектов эконом-класса. Размер выделяемых средств и условия оформления жилищного займа остались неизменными (за одним-единственным исключением: заемщику предоставлено право не страховать объект до оформления права собственности), однако теперь граждане получили право оформлять кредит еще и на строящееся жилье с земельным участком.

Комментируя нововведение, заместитель министра финансов Алексей Моисеев отметил, что, во-первых, оно продиктовано особенностями спроса на недвижимость в ряде регионов России, а, во-вторых, расширяет возможности поддержки строительной отрасли. В новую категорию, по словам представителей Минстроя, могут быть включены отдельно стоящие жилые дома (площадью до 150 квадратных метров) не выше трех этажей с прилегающим земельным наделом (не более 1500 квадратных метров).

Но, скорее всего, считают, в частности, высокопоставленные сотрудники Инвестторгбанка, на деле речь идет о таунхаусах, дуплексах и иных подобных объектах малоэтажного строительства, поскольку индивидуальные строения не подпадают под действие закона № 214-ФЗ.

Что ж, если основным достоинствам и недостаткам домовладений подобного типа мы уже посвящали одну из наших недавних статей (см. материал «СП» от 28 апреля с.г. «Чем хороши дома на две семьи»), теперь самое время поговорить о том, в каких районах Московской области расположены наиболее перспективные из них.

Наталья Козлова, коммерческий директор СП «Сампо», фокусирует внимание на следующем моменте:

- Хороший малоэтажный ЖК имеет несколько важных составляющих. Это, в том числе, быстродвижущаяся трасса или шоссе с ближайшей перспективой улучшения дорожной обстановки, а также красивая природа и развитая инфраструктура.

Аналитики «Метриум Групп» и «МИЭЛЬ» считают: объекты, наиболее полно отвечающие условиям этой формулы, сосредоточены на расстоянии от 10 до 50 километров от МКАД только в трех направлениях из восьми. Это северо-запад, юго-запад и северо-восток. Именно здесь возведено более 50% от общего количества подобных объектов в регионе. Причем 29%, уточняют аналитики «МИЭЛЬ», сосредоточено на северо-западе, а 22% — на северо-востоке

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», дополнительно уточняет:

- Малоэтажное жилье тяготеет к хорошим природным характеристикам, наличию поблизости «большой воды» или вообще водных объектов. Поэтому традиционно востребованным, популярными и имеющими перспективы остаются западное и северо-западное направления.

Однако наиболее перспективным на данный момент является юго-запад (в частности, Калужское и Киевское шоссе). Территориально эти земли принадлежат столице, и покупатели здесь, приобретая квартиру, вместе с хорошими природно-видовыми характеристиками, активно развивающейся социальной и транспортной инфраструктурой, получают также и московскую прописку.

Калужское шоссе, резюмируют эксперты «Метриум Групп», и правда держит марку одного из самых востребованных загородных направлений. Правда, здесь нет пресловутой «большой воды», но этот недостаток компенсируется наличием малых рек, а смешанные леса способствуют созданию хорошей экологической картины в локации.

К тому же на этом шоссе сравнительно невелико количество грузового транспорта, да и на протяжении 70 километров от столицы из крупных поселений здесь расположен только Троицк. Но из-за этого вдоль трассы (особенно после 30-го километра от МКАД) наблюдается некоторая нехватка инфраструктуры, но это проблема в перспективе решаема.

Киевское шоссе является чуть менее скоростным. Если попасть в утреннюю пробку на этом направлении, то до Третьего транспортного кольца от десятого километра МКАД можно добраться минут за 65, не меньше. Да и соседство шоссе с аэропортом «Внуково» ее не сильно красит.

Однако, подытоживает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая, капитальная реконструкция трассы сделала свое дело, а близкое присутствие воздушной гавани ощутимо только в двадцатикилометровой зоне от кольцевой. А дальше этой отметки и с экологией все отлично (хвойные леса, водоемы), и социальной инфраструктурой все в порядке.

По северо-западному направлению наиболее хороши с точки зрения экологии и транспортной эффективности Новая Рига и Ленинградка. Земли вдоль первого входят в водоохранную и зеленую зону столицы. Вдоль второго есть «большая вода» и хорошая инфраструктура, а начавшаяся реконструкция шоссе очень скоро выведет направление-аутсайдер на лидирующие позиции (см. материал «СП» от 19 мая «В каких районах Москвы самые большие пробки»).

На северо-востоке судьбу Ленинградского шоссе практически предвосхитила «Ярославка». Реконструкция шоссе практически завершена, два дублера и две эстакады сделали трассу одной из самых скоростных в регионе. О развитости инфраструктуры и живописных пейзажах можно и не говорить.

При этом Мария Литинецкая считает:

- Потенциальным покупателям нужно не только сравнить предложения на рынке. Стоит оценивать и анализировать ближайшие перспективы направлений. Вложения в недвижимость в сегодня недооцененных районах способны принести до 35% годовой прибыли.

Но и остроту квартирного вопроса, оговаривается эксперт, также не стоит безоговорочно отметать. Если жилье требуется «здесь и сейчас», то лучше, конечно, отдавать предпочтение направлениям, проверенным временем. Но когда квартира подбирается с прицелом на перспективу, то можно обратить внимание и на развивающиеся районы.

«Очень хорошие перспективы сейчас открываются у востока и юго-востока, так как в ближайшее время там улучшится транспортная составляющая, — дополняет ее Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Открывается несколько станций метро в городе Люберцы, а также в Котельниках, а на востоке должны построить транспортно-пересадочный узел».

Следовательно, покупателям имеет смысл присматриваться к Горьковскому, Носовихинскому, Новорязанскому, Егорьевскому и Щелковскому шоссе.

Не стоит забывать только об одном нюансе. «Так как малоэтажные проекты предполагают низкую плотность застройки, то по нормам застройщик и не обязан строить школы и дома. Поэтому покупка квартиры в небольшом малоэтажном комплексе без соответствующей инфраструктуры может стать проблемой», — озвучивает его Софья Лебедева.

И сколько это будет стоить?

Если с перспективными направлениями более или менее все ясно, возникает следующий вопрос — а с какими бюджетами стоит подыскивать жилье по перечисленным выше направлениям?

«Традиционно запад и север дороже, чем юг и восток, — отмечает Софья Лебедева. — Поэтому тем, кого интересуют более бюджетные проекты, стоит присмотреться к югу, юго-востоку и востоку. А тем, кто на первое место ставит экологию, комфорт, стоит обратить внимание на запад и север-запад. Именно поэтому на этих направлениях и сосредоточено больше всего объектов бизнес-класса на удаленности до 30 километров от МКАД. К тому же, по этим направлениям чаще всего строятся рекреационные проекты на берегу водоема или у массива леса».

Но при этом Владимир Яхонтов искренне убежден:

- Задавшись целью, можно найти разные по цене предложения на всех абсолютно направлениях. В той же Новой Москве есть как дорогие проекты, так и те, которые вполне сравнимы по ценам с Подмосковьем. Например, в одном из малоэтажных жилых комплексов на территории Новой Москвы (в 11 км от МКАД), на берегу реки Десна, можно купить однокомнатную квартиру за 3,5 миллиона рублей. Это сопоставимо со стоимостью квартиры в панельной новостройке города Железнодорожный, который расположен в 10 км от МКАД на востоке Подмосковья. Но в Новой Москве качество строительства на порядок выше, а материалы лучше - кирпич. А для жизни малоэтажка, в принципе, намного комфортнее.

Конечно, продолжает эксперт, если отталкиваться от стоимости, то можно поискать и альтернативные варианты. Но это, как правило, только квартира в многоэтажном доме. Или же, если рассматривать многокомнатную квартиру в более дорогом ценовом диапазоне, таунхаус.

«Насколько равнозначны эти альтернативы, зависит только от покупателя. Например, в многоэтажке плотность застройки намного выше, там никогда не будет такой атмосферы, как в малоэтажном доме. Многоэтажные дома, если и строятся возле водных объектов, то это уже премиум-класс, а малоэтажка возле воды часто бывает вполне доступна массовому потребителю по цене», — подытоживает он.